1,000만 원으로 독하게 시작하는 땅 투자 - 김현기

1,000만 원으로 독하게 시작하는 땅 투자 (2008)

책 소개

1,000만 원으로 독하게 시작하는 땅 투자 - 김현기 지음/지상사

부동산 망한다고 하던 사람들 다 어디갔을까? 복덕방에 갔을 것이다. 또, 부동산이 망한다고 해서 부동산을 몰라도 되는 것이 아니다. 또, 부동산은 ‘아파트’만 있는 것이 아니다. 토지도 있다. 어차피 지구 상의 땅은 유한하다. 대한민국이라고 다를쏘냐.

일찌감치 부동산 계약을 접하는 사람은 대학 생활을 하며 계약하는 원룸 계약일 것이다. 부동산에 대해 더 많이 안다고 해서 절대로 손해보지 않는다. 언젠가는 당신도 부동산 거래를 할 것이다. 미리미리 준비하는 것이 좋다. 이 책을 본다고 해서 부동산에 대해서 많이 알게 되는 것이 아니다. 다가올 부동산 구매나 투자의 기회가 왔을 때 알아볼 수 있는 첫 걸음이라고 생각하면 좋겠다.

한줄평

새해에도 대한민국 부동산 불패 신화.

위 글을 재미있게 읽었다면, 도움이 되었다면 아래의 하트표시   '공감버튼'  클릭 부탁드립니다.

글 위아래에 ‘네이버 이웃추가 버튼’ 이 있습니다. 이웃추가하면 네이버에서도 편하게 새글알림을 받을 수 있습니다.

다음 포스팅에서는 더 알찬 정보로 찾아오겠습니다.

---

위험한 경제학. 2: 서민 경제의 미래

저자

선대인 지음

출판사

더난출판사 | 2009-09-28 출간

카테고리

경제/경영

책소개

상식으로는 이해할 수 없는 대한민국 경제의 비밀한국경제가 직면한...

---

PreJudice 보수 진보의 시각으로 나뉘어, 이 책을 읽지 말고, 대한민국 경제가 걸어온 길과 앞으로의 먼 미래를 내다보며, 어떻게하면 다수의 국민은 더 많은 이득을 보며 살아갈 수 있는지를 같이 고민하며, 이 책을 읽어보면 좋을 것 같다.

밑줄 긋게 만든 구절         

경기급락이 오히려 '부동산 버블 붕괴'를 막았다?!

곪은 곳을 터뜨려서 중화시켜주는 작용이 될 수 있다. 경기가 회복되면 부양책의 유지는 어렵다.

사진.1) 부동산 부양책의 영향

• 윌리엄 페섹 - Bloomberg 아시아 경제 전문 칼럼니스트

"급등한 회복 신호 자체가 버블(Call for rapid recoveryl is burbble all its own)"

• 한국 언론- 대부분 연합 뉴스 기사를 복사 붙여넣기 하는 현실!
• '문화일보'-사세나 바행 부수에 비해 의제 설정력이 강함. 석간이며. 대부분의 조간신문은 방송사들이 만든다.
• 광역 경제권 선도 프로젝트

-이미 포화 상태인 항만과 공항, 산업단지, 도로 건설

• 1970~ 1980 개발 경제 세대

-당시에는 건설업 GDP 비중이 컸다. SOC 확충 기회가 많았고, 그에 따른 관련 자재, 부대 산업에 대한 수요가 많아 매출과 고용이 큰 폭으로 상승하였다.

-하지만 2010년엔 상황이 다르고, 시대가 다르다!

건설업체의 경우, 1987년 민주화 이후, 대한민국 사회에서는 노조를 조직할 수 있게 되었고, 때문에 노조원의 임금이 상승하게 된다. 또한, 덤프트럭 운전자와 중장비인력을 개인사업자형태로 조직하게 되는데, 이는 대형 건설업체에 관리, 영업 인력만 잔존하게 되는 결과를 낳았다.

이 말은 대형 건설사에서 모든 것을 부담하거나, 조직하지 않고, 중장비인력을 아웃소싱했다는 뜻이 된다. 이것이 왜 문제이냐 함은, 대형 건설사는 중장비 설비나 기사들의 주기적인 인건비나 이자를 부담하지 않고 영업을 할 수 있고, 이들은 영업에만 신경을 써, 실질적인 중장비 기사들의 소득이 상승하지 못함은 물론이거니와, 실제로 일을 하지 않음에도, 하청을 주고 많은 이득을 가져갈 수 있게 되었다.  

건설 경기 부양 예산

원도급업체- 로비비, 월급, 활동비

               - 이익으로 사내 유보

               - 주택사업을 위한 택지 매입 비용으로 이용가능.

               - 경기 부양 예산 부실 건설업체들의 부채 상환에 쓰일 수도

시공인력의 30% 외국인 노동자(이들은 임금을 본국으로 대부분 송금한다.)

대형 건설업체들의 가격 담합 - 턴키 입찰 (설계, 시공 일괄 입찰)

• 자재비는 거래 관행상 미리 주지 않는다

비용 편익 비율 (B/C): Benefit / Cost

예산의 조기 집행 → 국가, 국채 발행 → 이자 조달 필요

• 이명박 전 대통령 - 서울시장 시절, 모두 턴키 입찰

cf.)청계천,동남권 유통단지(가든 파이브),지하철 9,7,3 호선 연장 구간

• KDI (한국 개발 연구원)
• 차상위 계층 21만명 의료 급여. 2004년 4월 부터 중단. 기초 생활 혜택 수급자를 1만명 감소시킴.
• 2009. 지역 아동복지 센터 지원예산 삭감
• 건설업 부가가치 비중 / GDP (한국은 미국의 두배이다.) 

재정확대 - 건설 경기 부양책 남발, 주공과 대한주택보증, 자산관리공사 동원 - 미분양 아파트 매입, 부동산 붕괴 막기위한 금리 인하. 연금 동원하여 주식, 은행채, 카드채, 회사채 매입

• 보건 복지 예산 74조 7000억. 전체의 25.9%
• 2005년부터 정부 세출예산에 포함. 국민연금 7조 7000억 - 순수 복지 예산 35조 4000억. 전체 예산의 23.7%
• 자산에 대한 과세를 부과하자 (종부세, 재산세, 양도세)

• 소비 승수 효과 - 부자가 돈을 써야 경제가 좋아진다. (Trickle Down)
• 경제위기 본격화 - 정권 회유 본격화 (실직적 기업이 투자하는 것이 감소)

클린턴과 레이건: 클린턴은 증세를 단행하였고, 재정흑자 였다. 레이건은 감세를 하였고, 재정적자라는 성적표를 보여주었다.

체감 실업률 - 실업자 + 비경제 활동 인구 중 '쉬었음' + 취업준비자 + 18시간(또는 36시간) 미만 취업자+추가 취업 희망자/경제활동 인구 수

• 군입대를 통한 실업 완충 효과 등을 감안했을 때, 실제 체감 실업률은 더 높다
• 또한, 12개월 이상 장기 실업자는 '구직 단념자'로 분류

취업유발계수(=고용유발계수) 10억원의 재화를 산출할 때 직,간접적으로 창출되는 고용자 수를 뜻한다. 한국은행이 2005년부터 산업분야별로 나누어 발표하고 있다. 2010년의 취업유발계수는 2005년 이후 가장 낮은 수치로 2005년 10.1명에 비해 17.8% 줄었다. (출처: 한경 경제용어사전)

실제 공사 현장 투입액의 비교

턴키이외 방식 66.7% > 턴키 발주 방식 50%

• 방과 후 교사 확대, 영유아 보육 사업 지원, 노인 장기 요양 사업 확대 → 저출산 고령화 문제에 대응!
• 인구 현상 유지에 필요한 대체 출산율 2.1명. 대한민국은 2018부터 인구 감소시대에 들어선다.
• 한국 공공 소득 이전 규모 (가계 가처분 소득 대비 3.6%) - 이는 OECD 최하위! 평균 21.4%

적극적 국가로는 오스트리아, 룩셈부르크, 프랑스, 스웨덴, 벨기에, 이탈리아, 독일

• 징벌적 과세

징벌적 과세의 예로는 토빈세가 될 수 있겠다. 토빈세는 사람의 이름을 딴 것인데, 단기적인 투자수익을 노리고 보통 국가단위로 자금을 옮겨다니는 투기세력을 조금이라도 막기 위해 설정하는 세금이다.

• 여당 소속 이한구 의원 曰: 4대강 사업, 자전거도로 사업은 국가채무로 하는 사업이다.

2008 부동산 버블 붕괴: 부동산의 거품이 빠짐으로써, '사람 값'을 올리는 시장의 자기 조절 과정의 시작

일자리 나누기: 일본, 독일, 프랑스, 북유럽 국가들

2008년 4분기 3%이상 단위 노동비용이 증가. → 사용자들이 경제위기를 틈타 사회적 평균 임금을 대폭 삭감, 노동자에게 고통을 대부분 전가시킴.

특히 독일의 경우, 일자리 나누기를 하는 대표적인 기업이 있다. 바로 대형 자동차 제조사인 폭스바겐인데, 폭스바겐은 독일이 불황을 겪고 있을 때, 근로자들을 해고하는 것이 아닌, 근로자들과의 합의를 통하여 임금 삭감, 근로시간 분배를 통하여 일자리를 유지시켰다. 이는 어느 국가든 불황을 겪을 시, 해고가 아닌 다른 대안을 제시하는 좋은 예가 될 수 있을 것이다.

작은 도서관: 지자체의 재정 지원(대학생이 초중등생 지도하는 공부방), 공공 보육 센터, 놀이방, 공동 공간으로 사용

→ 조선, 고려시대처럼 과거 전통사회의 마을과 같은 공동체 기능을 하는 공간 조성

저소득, 취약계층, 노후 생활: 조세 방식에 의해 국가가 필요한 최소한도의 책임을 져주어야 한다. 나머지 소득계층은 자율적 선택에 따라 개인 연금 제도를 활용하도록.

김남주 출산 장려금

연예인 김남주씨가 2009년 출산 장려금을 100만원 수령하여 논란이 되었던 사건이다. 출산장려금은 둘째를 낳을 시에 100만원, 셋째를 낳을 시 500만원, 넷째를 낳을 시에는 1000만원을 수령하게 된다. 하지만, 경제 상황이 녹록치 않은 서민들에겐 큰 메리트가 되지 않는 모양이다. 출산 장려금을 가장 많이 받은 지역을 조사해보면, 강남 3구가 가장 많다. 이는, 넉넉하거나 부유한 가정에서 더 많은 아이들을 낳는다는 뜻이 되고, 강남의 초등학교들을 조사해보면, 셋째가 있는 가정이 가장 많다고 한다.

부유한 이들에게도 출산장려금을 지급해야 하느냐 마느냐로 많은 논란이 일었던 사건이다.

여러분은 어떻게 생각하시는지? 

• 부동산 투자로는 9~19평 소형주택이 유망!
• 용산 참사

-민주주의 시장 경제의 공고화와 공정한 게임 규칙 구축이 미숙

사진.2) 집값 상승이 끼치는 영향

• IMF 위기 시절, 직원을 해고하기보다 기계를 해고한 '유한킴벌리'
• 부실 기업과 금융기관의 부실 채권을 제때 구조조정하라.

낙수효과(Trickle-down effect)

반대개념은 분수효과(Fountain effect). 보통 낙수효과는 경제 불황 시, 부자들의 조세 감면의 근거로 드는 경제 현상이다. 하지만, 낙수효과는 거의 드러나지 않는다고 밝혀지고 있다.

다른 나라의 경기부양책

일본 - 중소기업, 서민, 저소득층 생활 지원 대책 (생활대책)

예전, TV 다큐멘터리 중, 일본의 어느 도시의 고용에 대해 방송을 한 적이 있다. 100% 고용 달성을 목표로 한 그 도시는 다양한 영역에서의 일자리 창출을 시도했고, 특히 여성의 사회 진출을 독려하여, 고령화 사회인 만큼, 노인 복지에서 많은 일자리를 창출하려는 노력을 하였다. 혹시, 방송이 기억나시는 분 있으면 댓글 ㄱ

영국 - 간접세인 VAT 17.5% 에서 15% 세금 감면 (서민의 소비 진작), 소득세 인상, 자녀 양육 수당 인상, 연급 수급자 보너스 지급

미국 - 하이브리드카 생산, 신재생 에너지 사업 에너지 고효율 주택 건설, 의료 복지, 학교 시설 보수, 초고속 인터넷망 확충

자동차 빅3 - 친환경 차량 기술 개발의 자금을 저리에 융자받을 수 있다.

2007~2011

인적자원개발 예산 5.5% 증가

2008~2011

인적자원개발 예산 4.9%로 축소

최장노동시간이 길다면 (-)

노동효과활용비율이 낮다면 (-)

전관예우가 많다면 (-)

소비자 중심의 경제 (+)

고이즈미 총리: 일본 공정 거래 위원회의 권한 향상. 건설업체의 담합을 엄중히 감독.

"공정 경쟁 시장이라면, 혜택은 소비자에게 돌아가야 한다."

책에서 언급된 다른 책들         

대한민국은 부동산 공화국인가?

일본 경제 왜 무너졌나 - 사이토 세이치로

치명적인 일본(Dogs and Demons) - 알렉스 커

1994년 일본의 콘크리트 소비량 9160톤, 미국의 콘크리트 소비량 7790톤

국세 통계 연보 - 국세청 발간

인구구조가 투자지도를 바꾼다 - 김경록

위 글을 재미있게 읽었다면, 도움이 되었다면 아래의 하트표시   '공감버튼'  클릭 부탁드립니다.

글 위아래에 ‘네이버 이웃추가 버튼’ 이 있습니다. 이웃추가하면 네이버에서도 편하게 새글알림을 받을 수 있습니다.

다음 포스팅에서는 더 알찬 정보로 찾아오겠습니다.

PreJudice 이 북리뷰를 보고, 선대인에 대해 더 궁금한 점이 생겼다면, '선대인 경제연구소'를 방문해보자 주소는 아래와 같다.

http://www.sdinomics.com/

---

위험한 경제학. 2: 서민 경제의 미래

저자

선대인 지음

출판사

더난출판사 | 2009-09-28 출간

카테고리

경제/경영

책소개

상식으로는 이해할 수 없는 대한민국 경제의 비밀한국경제가 직면한...

---

PreJudice 이제는 더 많은 사람들이 알게 된 선대인의 책이다. 굳이 정치를 보수와 진보로 나누자면, 선대인은 진보일 것이다. 책의 출간 당시 정부의 정책에 대한 비판이 많다. 경제에 관심없는 분들이 읽어본다면, 평소엔 그저 생각해보지 않고 지나갈 문제들에 대해 한 번 쯤 생각해보게 만들어 줄 것이다.

밑줄 긋게 만든 구절들           

대기업 - 혁신과 기업가적 도전 정신을 말살시켰다. 정경관언사법 유착!

여기서 말하는 정경관언사법은 짐작하는 대로, 정치 경제 관료 언론 사법끼리 붙어먹는 것을 말한다. 세계 어느 국가가 그러지 않겠냐마는, 대한민국의 실상은 심각하다. 쉽지 않게 그 예들을 찾을 수 있으며, 최근에 불거진 문제로는 철도마피아, 원자력마피아 등이 있겠다. 또 다른(정경유착과 크게 연결시키진 못하겠지만) 국가간의 부패의 정도를 측정한 지표가 있다. 그것이 바로 CPI(Corruption Perception Index). 부패인식지수인데, 한국은 태국이나 말레이시아보다도 더 부패한 국가로 치부된다

축구장의 바보들! 파티장의 대화들!

-자신의 이익을 추구하려는 행동이 경제 전체적으로는 부정적인 결과를 가져오는

'합성의 오류'(Fallacy of Composition)

모두 이 예는 들어봤을 것이다. 파티장에선, 너도나도 상대방이 내 목소리를 잘 알아듣게 하기 위해 목소리를 높이다보면, 서로의 목소리가 잘 들리지 않아 더욱더 큰 소리로 얘기하게 되고, 결국은 계속해서 목소리를 높이기 때문에, 더 들리지 않는 상황을 말한다.

축구장의 바보들도 비슷한 예이다. 영화관도 비슷한 예가 될 수 있을 것이다. 축구장에 관중이 많을 때, 좋아하는 선수가 잘 보이지 않을 때, 너도나도 일어나기 시작해 결국 모두가 경기를 잘 볼 수 가 없다.

자산효과 (Wealth Effect)

-보유자산의 가치  상승에 따른 차익실현에 대한 기대감으로 현재 소비가 늘어난다.

이 현상의 문제점은 이러하다. 보유 자산의 가치가 상승했을 뿐이지만, 사람들은 소비를 늘리게 된다. 말하자면, 수중에 실제로 차익실현을 하지 않고, 현금이 더 들어오지 않음에도 불구하고, 많은 소비를 하게 된다. 다시 보유 자산의 가치가 떨어진다면? 없는 돈을 미리 소비하게 된 것이다.

사교육비를 줄이겠다 해놓고선, 국제중학교 설립과 자사고 확대는 무엇인가?

다치반 다카시 - 버블붕괴이후 1990년대 정부의 거짓발표 비판

비록 상품 수출 증가폭보다 수입 증가폭이 더 크게 줄어들고 환율 폭등 등에 따른 서비스 수지의 흑자반전 등에 힘입은 '불황형 흑자'

한국경제 회복의 신기루

예산의 조기집행 - 미래세대를 위한 국부를 '정권의 쌈짓돈'으로 씀.

사실 이것은 어느 국가나 그러하다. 특히 민주주의 국가라면. 포퓰리즘의 한 종류랄까. 내가 운영하는 정부의 평가지표들이 좋은 결과를 보일 수 있도록 내 몸의 피로회복제를 엄청나게 드링킹하는 것과 같다. 국채를 발행하여, 단기간에 경제에 활력을 불어넣는 것. 단 기간의 지표는 좋을 지 모르나, 그 활력이 오래가거나, 혹은 그 활력이 끝난 후의 결과가 좋을 것이라고 말하진 못한다. 미국의 양적완화 정책도 다른 부작용이 있다는 것을 알고 있지 않은가?

저자가 말하고자 한 것은, 후의 위급할 때에 쓸 수 있는 와일드카드를 너무 일찍 써버리거나 혹은 적재적소에 사용하지 못했다이다.

사진.2) 원가구성

현대기아자동차 그룹은 2008년부터 3~4년 동안 엄청난 주가 상승을 맛 보았다. 미국 시장 점유율의 상승 때문일 것이다. 그리고, 꾸준한 한국시장의 구매 또한 뒷받침되었으니 당연한 결과다. 하지만, 저자는 이것을 두 가지 이유로 말한다.

첫 번째는, 환율효과. 두 번째는 공격적 마케팅이다.

그 때 당시, 한국정부는 고환율 정책을 고수하였고, 이는 달러로 상품을 판매하는 기업들에게는 이익을 부풀려진 것처럼 보이게 만들었다. 때맞춰 미국시자에서 점유율을 엄청나게 높인 현대 자동차 그룹에겐 호재가 아니겠는가.

또한, 현대기아 자동차그룹의 공격적 마케팅은 황당할 정도이다. 10년 무상 보증이라던가, 편의점에서 자주 볼 수 있는 1+1마케팅까지. 어떻게보며 제 살 깎아먹기 식의 마케팅을 단행했기 때문이라는 것이 저자의 설명이다.

환율효과 - 환율이 오르며, 수입업체와 국내 소비자에게 수입세와 소비세를 걷어 수출 기어블에게 보조금으 주는 효과 발생.

수입봐 수출이 훨씬 더 급감해 흑자를 기록하고 있는 것. 물론, 불황형 흑자여도 사실상 가용 외환보유액이 부족한 상황에선 환율 폭등 사태를 진정시킬 수 있다는 점에서 이는 단기적으로 호재일 수 있다.

사진.3)

정규직 일자리를 원하는 파트타임을 실업률에 포함한 광의의 실업률 지표 U-6지표.

미국의 대표적 주택 가격지수인 S&P 케이스-쉴러지수

주택가치가 향후 갚아야 할 모기지 대출 금액보다 낮아지 깡통주택(Under Water)

미국금융기관 - 영업실적 마술쇼 from 2009.3월 거래가 없어 시가를 확인할 수 없는 자산들에 대해 금융기관들이 재량으로 적정가격을 평가하여 계상할 수 있도록 허용.

단기 주가 급등 또는 금융시장의 위기완화에 따른 증권 투자 수익 증가, 구조조정 차원의 재산매각차익

자본건정성 평가(SCAP)

:FRB와 OCC(통화감독청), FDIC(연방예금보험공사). 2009년 초 70일간 미국 19개 대형 은행 hds.의 부실자산 및 자본 부족 정도를 평가한 것. 경제상황 변화에 따른 충격(스트레스)에 대한 자본 건정성을 중심으로 은행들의 대응력을 측정한다는 점에서 일명 '스트레스 테스트'

일본 민간 싱크탱크 야나이 노보루

2003 일본 릿나 은행 고적 자금. 100명이 넘는 각 분야 전문가 - 2개월간 정부와 정치권의 입김

SCAP - 150여명, 대형 19개 은행, 어려운 증권화 상품들

기준금리 인상 < 증세

기준금리를 인상할 경우, 미국으로의 자금유입 증가(단기적)

증세할 경우, 재정 건전성 향상(장기적)

중국은 아직 작다!

사진.4) 세계 GDP비중

책이 2009년에 쓰여졌다 보니, 지금의 통계와는 많은 차이가 난다. 지금은 중국이 세계에서 2위의 GDP를 차지하고 있고, 또한 글로벌 금융위기 이후, G2로 불리우며 미국과 나란히 어깨를 하고 있다. 하지만, 중국이 아직 가야할 길을 멀지 않을까?

GDP만으로 국력이나 경제력을 판단하긴 어렵다. 간단하게 GNP만 보더라도 중국은 많이 뒤쳐지고, 1인당 GDP를 보더라도 미국과는 많은 차이를 보이고 있고, 경제의 질적 성장 또한 문제 삼을 수 있을 것이다.

중국의 수출비중

GDP대비  수출 40%, 개인소비 30%, 투자 40%, 수입 -30%

중국은 수출주도형 국가  

PreJudice 책이 주류 경제 현상과 대중의 믿음의 반대편에 서 있다 보니, 전달하고 싶은 내용을 많이 뽑은 것 같아, 두 부분으로 나누려 한다.